Kira Sözleşmesi Nedir? Kira Bedeli ve Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir ?

İşbu makalemizde öncelikle; kira sözleşmesi hakkında birtakım bilgelere kısaca yer verilecek, devamında ise ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına ” ilişkin açıklamalarda bulunulacaktır.

Kira sözleşmesi TBK madde 299’da; “…kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin varlığından bahsedilebilmesi için kiralanan taşınır ya da taşınmaz bir malın bulunması, bu malın kullanımının kiracıya devredilmesi ve kiracının bu kullanım karşılığında kiraya verene bir bedel ödemesi gerekmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Şekil

Kira sözleşmelerinin kurulabilmesi; kanun kapsamında herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Yani, tarafların iradelerine bağlı olarak yazılı bir sözleşme yapılabileceği gibi, sözlü bir sözleşme ile de kira akdinin kurulması mümkündür. Ancak; taraflar arasında çıkması muhtemel olan uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından tarafımızca işbu sözleşmelerin yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Süre

TBK madde 300 düzenlemesinde belirtildiği hali ile, kira sözleşmeleri belirli veya belirli olmayan süreler için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Burada şu ayrıma dikkat etmek gerekmektedir; konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri dışında kalan genel hükümlere tabi belirli süreli sözleşmelerde, belirtilen sürenin sona ermesi ile sözleşme sona ermektedir. Bu husus TBK madde 327’de; Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin süresi sona ermiş olsa da; kiracı tarafından kiralananın kullanımına devam edilmesi ve kiraya verenin bu konuda aksi bir beyanda bulunmaması yani tarafların örtülü bir şekilde sözleşmeyi devam ettirmeleri halinde belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu durum biraz daha farklı bir şekilde düzenlenmiştir. Buna göre TBK madde 347/1’de yer aldığı şekli ile; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Görüldüğü üzere burada kiracıyı koruyucu hükümlere yer verilmiştir. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirdiğini kanunda belirtildiği şekilde, sözleşme süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirmediği sürece sözleşme bir yıl daha uzamış olacaktır.

Ancak, kiracıyı korumaya yönelik olarak yapılan bu düzenleme süresiz değildir. Aynı maddenin aynı fıkrasında; “…On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” denilmiştir. Burada kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren uzama yıllarının hesaplanması ve buna bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin bitiminin hesaplanmasının doğru bir şekilde belirlenmesi büyük önem arz etmektedir. Bu hususu örnek ile açıklamak yerinde olacaktır.

06.06.2010 tarihini kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olarak kabul edelim. Kira sözleşmesinin süresi 1 sene olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda:

  • 06.06.2010 – 06.06.2011 > 1 yıllık kira sözleşmesinin geçerli olduğu süre
  • 06.06.2011 – 06.06.2021 > 10 yıllık uzama süresinin geçerli olduğu süre
  • 06.06.2021 – 06.06.2022 > 10 yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılı

Bu halde kanunda belirtildiği üzere; 10 yıllık uzama süresinden sonraki uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya sözleşmenin sona ereceği bildirilmelidir. Yukarıdaki örnek üzerinden devam edecek olursak bu tarih 05.03.2022 olacaktır ve söz konusu fesih bildiriminin en son bu tarihte kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Bu bildirimde kiraya veren tarafından herhangi bir gerekçe gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.

Ayrıca şunu belirtmek gerekir ki; belirli süreli kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli olarak da belirlenmiş olabilir. Bu durumda 10 yıllık uzama süresinin hesaplanmaya başlanacağı tarih işbu sözleşmenin sona erdiği tarih olacaktır. Yukarıdaki örnekten devam etmek gerekirse; 06.06.2010 tarihinde üç yıl süreli bir kira sözleşmesinin kurulmuş olması halinde; 10 yıllık uzama süresinin hesaplanmasına 06.06.2013 tarihinden itibaren başlanacaktır.

Konut ve Çatılı İşyerine İlişkin Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli ve Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira bedeli, taraflarca herhangi bir kısıtlama olmaksızın, özgürce belirlenebilir. TBK’da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi kısıtlayıcı bir düzenleme bulunmamaktadır. Tabii olarak buradaki bedel ile anlatılmak istenen, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu anda ki, yani başlangıçtaki kira bedelidir.

Kira bedelinin artırılması hususunda ise kanun tarafından aynı serbesti tanınmamış olup, TBK ‘da yer alan düzenlemeler ile birtakım sınırlamalar hüküm altına alınmıştır.

TBK madde 344/1’de :

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bu emredici hüküm gereğince kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranından kesinlikle daha fazla olamayacaktır; ancak madde fıkrasının mefhumu muhalifinden de anlaşılacağı üzere, kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranının altında olacak şekilde pek tabi belirlenebilecektir. Örnek verecek olursak; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranının %20 olduğu bir durumda, kira artış oranının % 15 olarak belirlenmesinde bir mahsur bulunmamakta iken, %25 olarak belirlenmesi ise kanunen mümkün değildir ve artış oranının fazlaya ilişkin kısımları hükümsüz olacaktır. Ayrıca işbu kanun hükmü bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de aynı şekilde uygulanacaktır. Bu da şu anlama gelmektedir ki; söz konusu kira sözleşmesi bir yıl değil de örneğin iki veya üç yıllık olsa dahi aynı hüküm geçerli olacaktır.

TBK madde 344/2’de :

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının
tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
” düzenlemesine yer verilmiştir.

Bu düzenleme ile taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir düzenleme bulunmaması halinde, artış oranının tespit edilebilmesi için mahkemeye başvurulabileceği; ancak bu halde de hakimin, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumunu da dikkate alarak karar vereceği belirtilmiştir.

TBK madde 344/3’de ise:

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun
süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
” hükmü ile kira sözleşmelerinin farklı bir durumundan söz edilmiştir.

Kira sözleşmesinin; 5 yıldan uzun süreli olması veya 5 yıldan sonra yenilenmesi ve devamındaki her 5 yılın sonunda uygulanacak kira bedeli için diğerlerinden farklı bir hukuki yaptırım düzenlemesine gidilmiştir. Buna göre;

  • Yukarıda belirtilen 5 yıllık sürelere ilişkin hususların gerçekleşmiş olması halinde, tarafların aralarında bu konuda bir anlaşma olup olmadığı herhangi bir önem taşımamaktadır.
  • Mahkemeye başvurulması halinde hakim tarafından yapılacak incelemede:
  1. Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
  2. Kiralananın durumu ve
  3. Emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulacak ve buna göre hakkaniyete uygun biçimde karar verilecektir.

Görüldüğü üzere bu durumda artık hakim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile ve TBK Geçici Madde 1’de (mevcut durumda 01/07/2023 tarihine kadar geçerlidir) yer alan %25’i geçemeyecek artış oranı le bağlı olmaksızın serbest bir şekilde ve tabi ki hakkaniyete göre yeni kira bedeline karar verebilecektir. İşbu fıkra hükmünün uygulanması için kira sözleşmesinin her yıl yenilenerek uzamış olması veya baştan itibaren 5 yıllık sözleşme olarak yapılmış olması bir önem arz etmemektedir. Önemli olan tek husus sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren toplamda 5 yıl geçmiş olmasıdır.

TBK madde 344/4’te, kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmiş olması hususu ele alınmıştır:

“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak
şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı
ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin
belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Düzenlemede, yabancı para olarak belirlenen kira bedellerinin yine beş yıllık süre içerisinde değiştirilemeyeceği belirtilmiş; bunun istisnası olarak da TBK madde 138 gösterilmiştir. Yani borçlu konumunda olan kiracının, TBK madde 138’de gösterilen sebeplerden dolayı ödeme güçlüğü çekmesi halinde mahkemeye başvurarak “hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemesi, bunun mümkün olmadığı hallerde sözleşmeden dönmesi” mümkün kılınmıştır.

Burada günümüzdeki ekonomik değişimler dolayısıyla TBK’ya eklenmiş olan ve toplumumuzun neredeyse tamamını yakından ilgilendiren “Geçici Madde 1″ den söz etme gereği hasıl olmuştur. Şöyle ki;

TBK Geçici Madde 1 :

Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih
dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin
anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla
geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre
değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

İşbu kanun hükmünü maddeler halinde değerlendirecek olursak:

  • Öncelikle söz konusu kiralananın bir “KONUT” olması gerekmektedir. İşyeri kiraları hakkında bu kanun hükmü uygulanmayacaktır.
  • Kira sözleşmesinin yenileme tarihinin, işbu geçici maddenin yürürlüğe girdiği tarih olan 11 Haziran 2022 ile 1/7/2023 tarihleri arasında olması gerekmektedir. Aksi durumlarda; yani sözleşmenin yenileme tarihinin bu tarihlerden daha önce veya daha sonra olması halinde söz konusu yüzde yirmi beş oranındaki sınırlama uygulama alanı bulmayacaktır.
  • Eğer bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde yirmi beşin altında ise bu halde tespit edilen oran geçerli olacaktır.
  • Sözleşmede belirtilen artış oranının, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmesi halinde, fazla miktar yönünden işbu oran geçersiz olacaktır. Yani artış oranı %40 olarak belirlense bile kanun gereği işbu oran %25 olarak kabul edilecektir.
  • Tarafalar arasında anlaşma sağlanamaması ve bu nedenle mahkemeye başvurulması halinde de hakim tarafından kanunda belirtilen işbu yüzde yirmi beş oranındaki sınırlamaya uyularak karar verilecektir.

Yukarıdaki açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmeleri; kurulmasından itibaren bir çok ayrıntıyı ihtiva eden, özenle incelenmesi gereken, baştan sona tüm adımlarda sürelerin büyük önem taşıdığı ve günlük hayatımızı tamamıyla etkileyen sözleşmelerdir. Bu nedenle de işbu sözleşmelerin kurulmasından, yenilenmesine ve sona erdirilmesine kadar her aşamasında bir avukattan destek alınması büyük önem arz etmektedir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir