Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yolu ile sona ermesi; kiracı ve kiralayan açısından ve ayrıca kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı şekillerde düzenlenmiştir. Şöyle ki;
TBK madde 347’de:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.“
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi
sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya
kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır. İşbu madde fıkralarına göre aşağıda belirtildiği gibi bir sınıflandırmak yapmak mümkün olacaktır.
Kira sözleşmesi belirli süreli ise
Kiracı ;
- Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır.
- Belirtilen süre içerisinde kiracının bildirimde bulunmamış olması halinde sözleşme aynı koşullarla (kira bedeli hariç olmak üzere) bir yıl için uzamış olur. Burada dikkat edilmesi gereken husus; başlangıçta kurulmuş olan sözleşmenin süresinin bir öneminin olmamasıdır. Sözleşme 1 senelik veya 3 senelik olarak kurulmuş olsa da; sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmamış olması halinde sözleşme yalnızca 1 sene için uzatılmış olur. Bu husus sözleşme süresinden tamamen bağımsız ve sabit bir düzenlemedir.
Kiraya veren ise;
- Ancak,on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla ve
- Herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise
TBK madde 328 ve 329’da yer alan genel hükümlere başvurulacaktır.
Madde 328’de:
” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” hükmü yer almaktadır.
Madde 329’da ise:
“Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” denilmiştir.
Her ne kadar işbu kanun maddesinde taraflardan bahsediliyor olsa da konut ve çatılı işyeri kiraları için, TBK madde 347/2’de, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren açısından aşağıda da yer verileceği üzere on yıllık süre belirlenmiş olduğundan; bu hüküm kiracı açısından her zaman, kiraya veren açısından ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonraki döneme ilişkin olarak uygulanmalıdır. Şöyle ki;
Kiracı;
Kira sözleşmesini her zaman ve genel hükümlere göre gerçekleştirdiği fesih bildirimi ile sona erdirebilir. Burada anılan genel hükümler yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere TBK madde 329 hükmüdür. Bu halde konuya ilişkin yerel bir adetin bulunmaması halinde belirsiz süreli kira sözleşmesi altı aylık dönem için yapılmış olarak kabul edilir ve kiracı tarafından bu altı aylık dönemin sonu için üç ay önceden fesih bildiriminde bulunulması gerekir.
Kiraya veren;
Kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Buradaki genel hükümler yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere madde 329’da belirtilen; altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden kiracıya fesih bildiriminde bulunulmasıdır.
Burada tekrar şunu belirtelim ki; TBK madde 328/2’de belirtildiği üzere; kiracı veya kiraya verenin sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uymamış olmaları yapılan fesih bildirimini ortadan kaldırmamakta; ancak bu husus işbu fesih bildiriminin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olması anlamına gelmektedir.
Fesih Bildiriminin Şekli
TBK madde 348 uyarınca; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.“
İşbu kanuni düzenleme ile fesih bildiriminin şekli unsuru emredici olarak düzenlenmiştir. Bu halde yazılı olarak yapılmayan fesih bildirimleri geçerli olmayacaktır. Yazılı bildirim ile belirtilmek istenen ise, sözleşmenin feshine dair irade beyanının adi yazılı şekilde ilgilisine tebliğ edilmesidir. Adi yazılı kavramından anlaşılması gereken ise yazılı irade beyanının; beyanda bulunan kişi tarafından imzalanmış olmasıdır.
Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin fesih bildiriminin adi yazılı şekilde gerçekleştirilmesi yeterli olsa da; işbu bildirimin ilgilisine ulaştığının kanıtlanması gerekebilmektedir. Zira bildirimin muhatabının, kendisine herhangi bir bildirimde bulunulmadığını iddia etmesi çok yaygın olarak görülmektedir. Bu nedenle, yani ispat kolaylığı sağlaması açısından kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin bildirimin; iadeli taahhütlü mektupla, noter kanalı ile veya telgraf yolu ile muhatabına gönderilmesi en doğrusu olacaktır.