Etiket: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Süre

İşbu makalemizde öncelikle; kira sözleşmesi hakkında birtakım bilgelere kısaca yer verilecek, devamında ise ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına ” ilişkin açıklamalarda bulunulacaktır.

Kira sözleşmesi TBK madde 299’da; “…kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin varlığından bahsedilebilmesi için kiralanan taşınır ya da taşınmaz bir malın bulunması, bu malın kullanımının kiracıya devredilmesi ve kiracının bu kullanım karşılığında kiraya verene bir bedel ödemesi gerekmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Şekil

Kira sözleşmelerinin kurulabilmesi; kanun kapsamında herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Yani, tarafların iradelerine bağlı olarak yazılı bir sözleşme yapılabileceği gibi, sözlü bir sözleşme ile de kira akdinin kurulması mümkündür. Ancak; taraflar arasında çıkması muhtemel olan uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından tarafımızca işbu sözleşmelerin yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Süre

TBK madde 300 düzenlemesinde belirtildiği hali ile, kira sözleşmeleri belirli veya belirli olmayan süreler için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Burada şu ayrıma dikkat etmek gerekmektedir; konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri dışında kalan genel hükümlere tabi belirli süreli sözleşmelerde, belirtilen sürenin sona ermesi ile sözleşme sona ermektedir. Bu husus TBK madde 327’de; ” Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin süresi sona ermiş olsa da; kiracı tarafından kiralananın kullanımına devam edilmesi ve kiraya verenin bu konuda aksi bir beyanda bulunmaması yani tarafların örtülü bir şekilde sözleşmeyi devam ettirmeleri halinde belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu durum biraz daha farklı bir şekilde düzenlenmiştir. Buna göre TBK madde 347/1’de yer aldığı şekli ile; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Görüldüğü üzere burada kiracıyı koruyucu hükümlere yer verilmiştir. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirdiğini kanunda belirtildiği şekilde, sözleşme süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirmediği sürece sözleşme bir yıl daha uzamış olacaktır.

Ancak, kiracıyı korumaya yönelik olarak yapılan bu düzenleme süresiz değildir. Aynı maddenin aynı fıkrasında; “…On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” denilmiştir. Burada kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren uzama yıllarının hesaplanması ve buna bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin bitiminin hesaplanmasının doğru bir şekilde belirlenmesi büyük önem arz etmektedir. Bu hususu örnek ile açıklamak yerinde olacaktır.

06.06.2010 tarihini kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olarak kabul edelim. Kira sözleşmesinin süresi 1 sene olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda:

Konut ve Çatılı İşyerine İlişkin Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli ve Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira bedeli, taraflarca herhangi bir kısıtlama olmaksızın, özgürce belirlenebilir. TBK’da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi kısıtlayıcı bir düzenleme bulunmamaktadır. Tabii olarak buradaki bedel ile anlatılmak istenen, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu anda ki, yani başlangıçtaki kira bedelidir.

Kira bedelinin artırılması hususunda ise kanun tarafından aynı serbesti tanınmamış olup, TBK ‘da yer alan düzenlemeler ile birtakım sınırlamalar hüküm altına alınmıştır.

TBK madde 344/1’de :

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bu emredici hüküm gereğince kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranından kesinlikle daha fazla olamayacaktır; ancak madde fıkrasının mefhumu muhalifinden de anlaşılacağı üzere, kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranının altında olacak şekilde pek tabi belirlenebilecektir. Örnek verecek olursak; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranının %20 olduğu bir durumda, kira artış oranının % 15 olarak belirlenmesinde bir mahsur bulunmamakta iken, %25 olarak belirlenmesi ise kanunen mümkün değildir ve artış oranının fazlaya ilişkin kısımları hükümsüz olacaktır. Ayrıca işbu kanun hükmü bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de aynı şekilde uygulanacaktır. Bu da şu anlama gelmektedir ki; söz konusu kira sözleşmesi bir yıl değil de örneğin iki veya üç yıllık olsa dahi aynı hüküm geçerli olacaktır.

TBK madde 344/2’de :

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının
tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Bu düzenleme ile taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir düzenleme bulunmaması halinde, artış oranının tespit edilebilmesi için mahkemeye başvurulabileceği; ancak bu halde de hakimin, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumunu da dikkate alarak karar vereceği belirtilmiştir.

TBK madde 344/3’de ise:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun
süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü ile kira sözleşmelerinin farklı bir durumundan söz edilmiştir.

Kira sözleşmesinin; 5 yıldan uzun süreli olması veya 5 yıldan sonra yenilenmesi ve devamındaki her 5 yılın sonunda uygulanacak kira bedeli için diğerlerinden farklı bir hukuki yaptırım düzenlemesine gidilmiştir. Buna göre;

Burada günümüzdeki ekonomik değişimler dolayısıyla TBK’ya eklenmiş olan ve toplumumuzun neredeyse tamamını yakından ilgilendiren “Geçici Madde 1″ den söz etme gereği hasıl olmuştur. Şöyle ki;

TBK Geçici Madde 1 :

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih
dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin
anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla
geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre
değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.“

İşbu kanun hükmünü maddeler halinde değerlendirecek olursak: