Yayım tarihi

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

TMK madde 705’te belirtildiği üzere; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması esas olarak tescile bağlıdır. Ancak kanunda sayılan belirli hallerde, taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılabileceği düzenlenmiştir. Bu haller;

  • Miras,
  • Mahkeme kararı,
  • Cebri icra,
  • İşgal,
  • Kamulaştırma halleri,
  • Kanunda öngörülen diğer hallerdir.

Her ne kadar bu hallerde taşınmazın mülkiyeti tescilden önce kazanılmış olsa da, tescilden önce mülkiyeti kazanmış olan malikin tasarruf işlemi yapabilmesi; ancak söz konusu mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması ile mümkündür.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ KAZANMA YOLLARI

Burada taşınmaz mülkiyetini kazanma yollarından olan; hukuki işlem, işgal ve kazandırıcı zamanaşımı konularına kısaca değinilecektir.

    a) Hukuki İşlem

Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerli olabilmesi, arada geçerli bir hukuki işlemin varlığına bağlıdır. Buradan anlaşılması gereken şudur ki, taşınmazın tescili mülkiyetin kazanılması için yeterli değildir. Satış, miras, önalım, vasiyet vb. hukuki bir işlemin varlığı gerekmektedir.

TMK madde 706’da belirtildiği üzere, taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin geçerliliği ancak resmi şekilde düzenlenmiş olması halinde mümkün olacaktır. Resmi şekil, tapuda yapılan işlemleri ifade etmektedir. Yani taşınmaz mülkiyetinin geçerli şekilde devrinin yapılabilmesi için, devir işlemlerinin tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Kanunda diğer durumlara ilişkin haller ayrıca düzenlenmiştir.

    b) İşgal

İşgal yolu ile mülkiyetin kazanılabilmesi için gereken şartlar TMK madde 707’de düzenlenmiştir. Şöyle ki;

  • Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz bulunmalı,
  • Taşınmazın malikinin talebi ile terkin işlemi yapılmış olmalı; yani tapu kütüğüne kayıtlı ancak sahipsiz bir taşınmaz olmalı,
  • Bir kimse, sahipsiz olan bu taşınmaza malik olmak amacı ile zilyet olmalıdır.

Tapu kütüğünde kaydı olmayan taşınmazların mülkiyetinin işgal yolu ile kazanılabilmesi mümkün değildir. Yani bir taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı iken; işbu kayıt, maliki tarafından tapudan terkin edilmiş (sildirilmiş) olmalıdır. Bu şekilde terkin işlemi yapılmış olan taşınmaz, artık sahipsiz olduğu için, bu taşınmazın zilyedi olan (taşınmazın hakimiyetini elinde bulunduran/ taşınmazı kullanan ) kişi malik olma amacı da taşıyor ise; taşınmazın şagili (işgal edeni) konumundadır ve taşınmazın mülkiyetini işgal yolu ile kazanabilir. Bunun için kanunda belirtilen herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, işgal yolu ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescilden önce gerçekleşmektedir ki; bu halde taşınmazı işgal eden kişi tapuda tescil işlemi yaptırmasa da taşınmazın maliki sıfatını haiz olmaktadır.

    c) Kazandırıcı Zamanaşımı

Kazandırıcı zamanaşımı olağan ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. TMK madde 712’de olağan zamanaşımı, madde 713’te ise olağanüstü zamanaşımı düzenlenmiştir.

       1. Olağan Zamanaşımı

TMK madde 712’de belirtildiği üzere; tapu kütüğünde, geçerli hiçbir hukuki sebep olmaksızın malik olarak kayıtlı bulunan kişi, söz konusu taşınmazın zilyetliğini davasız ve aralıksız olmak koşuluyla ve iyiniyet ile 10 sene boyunca sürdürür ise; taşınmazın mülkiyetini kazanacaktır. Gerekli koşulları tek tek sıralayacak olursak;

  • Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz olmalıdır.
  • Tapudaki malik kaydının geçerli hukuki bir nedeni olmamalıdır.
  • Malik olarak kayıtlı bulunan kişi taşınmaza 10 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyet olmalıdır.
  • Malik sıfatıyla zilyetlik davasız ve aralıksız sürmüş olmalıdır.
  • Malik olarak tapuda kayıtlı olan zilyet, iyiniyetli olmalıdır.

Zilyed olarak geçirilen süre diğer zilyedin zilyetlik süresine eklenebilir mi?

İyiniyetli zilyedin taşınmazın zilyedi olarak geçirdiği sürenin, malik sıfatı ile zilyet olan kişiden yine iyiniyetli olarak taşınmazı devralan kişiler için de uygulanacağı TMK madde 996’da düzenlenmiştir. Örnek verecek olursak; taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılması için gerekli diğer tüm koşulları sağlayarak taşınmaza 5 yıl boyunca sahip olan kişiden, bu taşınmazı yine iyiniyetli bir şekilde satın alan kişi için 10 yıllık süre baştan başlamayacak olup, önceki iyiniyetli malik sıfatıyla zilyedin zilyet olarak geçirmiş olduğu 5 yıllık süre de yeni zilyedin süresine eklenecek; böylece yeni malik sıfatıyla zilyet, 10 sene yerine sadece 5 sene boyunca diğer koşullarla birlikte zilyetliği devam ettirirse olağan zamanaşımı yolu ile söz konusu taşınmazın mülkiyetini kazanmış olacaktır.

Ancak burada şunu belirtmek gerekir ki, TMK madde 1023 düzenlemesi TMK madde 996’ya başvuru gerekliliğini ortadan kaldırmaktadır. Zira TMK madde 1023’te; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiştir. Bu da şu anlama gelmektedir ki; iyiniyetli kişinin yolsuz tescil ile malik sıfatıyla zilyet olan kişiden taşınmazı devralmış olması halinde 10 yıllık zamanaşımının dolmasını beklemesine gerek yoktur. TMK madde 1023 gereğince tescilin yapılması ile mülkiyet/ayni hak kazanılacaktır.

10 yıllık zamanaşımı süresi ne zaman işlemeye başlar?

Burada 10 yıllık sürenin başlangıç zamanının kural olarak tapu kütüğüne tescilin yapılması ile başladığını belirtmek gerekmektedir. Ancak tapu kütüğüne tescilin yapılması ile zilyetliğin devredilmesinin farklı zamanlarda gerçekleşmesi halinde işbu 10 yıllık zamanaşımı süresinin, son yapılan işlem hangisi ise o tarihten itibaren hesaplanması yerinde olacaktır. TMK madde 992’de yer alan düzenlemede; her ne kadar tapuya tescil ile zilyetliğin de devredilmiş olacağı kabul edilmişse de bu durum her zaman bu şekilde gerçekleşmemektedir. Olağan zamanaşımı yolu ile mülkiyetin kazanılması için ise tüm koşulların bir arada olması bir zorunluluktur. Bu halde, ancak kanunda belirtilen diğer koşullar ile birlikte tapu kütüğünde mevcut olması gereken; geçerli bir sebebe dayanmayan malik kaydı ve malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının birlikte gerçekleşmiş olacağı an olan, en son işlemin gerçekleştiği an; söz konusu 10 yıllık sürenin başlangıç anı olarak kabul edilmelidir.

  • Taşınmazın malik sıfatıyla zilyetliğine; bir dava olmaksızın ve taşınmazın zilyetliğine yani taşınmazın elde bulundurulmasına ve kullanımına, ara vermeksizin sahip olunmalıdır.

Bu halde, taşınmazın zilyedine karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabileceği gibi istihkak iddiasına ilişkin davalar da açılabilir. İçeriği işbu davalardan farklı olan adli veya idari davalar zamanaşımını kesmezler. Ancak taşınmazın tapuda kayıtlı görünen zilyedinin taşınmazın asıl maliki olmadığına ilişkin ihtarname gönderilmiş olması gibi hallerde ise; yine somut olaya göre yapılacak değerlendirme ile birlikte malik sıfatıyla zilyedin iyiniyetinin ortadan kalktığı kabul edilecektir. Zira bu halde söz konusu zilyed, taşınmazın asıl malikinin kendisinin olmayabileceği ihtimalini öğrenmiş olacaktır. Bu da olağan zamanaşımı şartlarından biri olan iyiniyetin artık mevcut olmaması anlamına gelecektir.

Zilyetlik doğrudan mı olmalıdır, dolaylı zilyetlik de mümkün müdür?

Burada dolaylı zilyetlik de mümkündür. Şöyle ki; taşınmaza malik olduğunu düşünen kişi bu taşınmazı kiraya verebilir. Bu ve buna benzer herhangi bir durumda malik sıfatıyla zilyetlik herhangi bir kesintiye uğramamış olacaktır.

  • Zilyed iyiniyetli olmalıdır.

İyiniyetli olarak yani; taşınmazın başkasına ait olduğunu veya olabileceğini bilmeden kişinin taşınmazın mülkiyetinin kendisine ait olduğuna inanması gerekmektedir. Buradaki iyiniyet yalnızca tapu kaydının yapılması anında aranmaz. Zilyetliğin devamı süresince bu iyiniyetin devam ediyor olması gerekir. Örneğin; zilyetliğin iyiniyetli olarak 9 sene boyunca devam ettirilmesinin ardından işbu 9’uncu senede dahi, taşınmazın malikinin başkası olabileceğinin öğrenilmiş olması da artık iyiniyeti ortadan kaldıracaktır. Ve bu aşamadan sonra olağan zamanaşımı yolu ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması söz konusu olamayacaktır. Zira burada bahsi geçen ‘öğrenme’ halinden sonra zilyet artık taşınmazın kendisine ait olmama durumundan haberdar olduğu için, iyiniyet ortadan kalkmış olacak ve işbu iktisap yolu için aranan şartlardan olan ‘ iyiniyet’, bir daha var olamayacaktır. Ancak, taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için kanunda tanımlanmış diğer hallerin varlığı halinde mülkiyet iktisabı yine mümkün olacaktır.

Birden fazla kişinin taşınmaza zilyed olması halinde mülkiyet nasıl kazanılır?

Söz konusu taşınmazın birden fazla zilyedinin olması halinde, herkes kendi iyiniyetinden sorumlu olacaktır. Paydaşlardan birinin veya birkaçının kötüniyetli olması hususu sadece bu kişiler açısından olumsuz sonuç doğuracak; iyiniyetli olan paydaşlar paylarının mülkiyetini, gerekli tüm koşulların mevcut olması halinde kazanacaklardır.

Taşınmaz zilyedinin ölümü halinde, taşınmazın mülkiyeti mirasçılar tarafından nasıl kazanılır?

Zilyedin ölümü ile birlikte mirasçılar, iyiniyetli olmaları halinde olağan zamanaşımından faydalanabileceklerdir. Murisin kötüniyetli olması halinde, bu husus mirasçılarını etkilemeyecek; ancak murisin zilyet olarak geçirmiş olduğu süreden mirasçılar faydalanamayacaklar ve baştan başlayan 10 yıllık süre sonunda iyiniyetli mirasçılar taşınmaz mülkiyetini kazanacaktır. Yani kötüniyetli murisin zilyet olarak geçirmiş olduğu süre, mirasçıların süresine eklenmeyecektir. Murisin iyiniyetli olması halinde ise; murisin yolsuz tescile konu olan taşınmaza zilyed olarak geçirmiş olduğu süre de, mirasçıların kendi zilyetlik sürelerine eklenebilecektir.

Burada şunu da belirtmek gerekir ki; mirasçıların olağan zamanaşımından faydalanarak mülkiyeti kazanmaları için tescil aranmaz. TMK madde 599 gereğince mirasçılar mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar. Yani buradaki kazanım tescilsiz kazanımdır.

İyiniyetin mevcudiyetini ispat yükü kimdedir?

Burada aranmakta olan iyiniyet, baştan itibaren mevcut kabul edilmektedir. TMK madde 3’te belirtildiği üzere; asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Yani, olağan zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini kazanan kişinin iyiniyetli olduğunu ispatlaması gerekmez. Bu kişinin iyiniyetli olmadığının ispatına mecbur olan şahıslar, bunu iddia eden şahıslardır.

Sonuç olarak belirtmek gerekir ki; yukarıda ayrıntılı olarak belirtilen şartların hepsinin bir arada bulunması gerekir. Zira bu şartlar; taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yolu ile iktisap edilebilmesi için birlikte olması zorunlu olan şartlardır.

       2. Olağanüstü Zamanaşımı

TMK madde 713’te yer alan düzenleme gereğince; Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Burada, tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmaz ile kayıtlı olmayan bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması konularının ayrı ayrı ele alınması; konunun daha kolay anlaşılması açısından yerinde olacaktır.

       a. Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olan Taşınmazlar

  • Tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmaz olmalıdır.
  • Bu taşınmaz özel mülkiyete konu olmalıdır. Yani kamu mallarının mülkiyetinin bu şekilde iktisabı mümkün değildir.
  • Taşınmazın malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılamamalıdır veya tapuda kayıtlı malikin 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş olmalıdır.
  • Zilyetliğin 20 yıl sürmüş olması gerekmektedir.
  • Taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olunması gerekmektedir.
  • Zilyetlik, davasız ve aralıksız devam etmiş olmalıdır.

Hangi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir?

Bu husus çeşitli şekillerde ortaya çıkabilmektedir. Malik sütununun boş bırakılmış olması, tapu kütüğündeki kayıttan taşımaz malikinin kim olduğuna ilişkin yeterli bilgi edinilememesi, önceki malikin kaydının bir sebep olmaksızın silinmiş olması vb. durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamaması söz konusudur.

İşbu duruma daha somut bir örnek verecek olursak; tapu kütüğündeki taşınmaz maliki sütununda yalnızca ‘Ali oğlu Ahmet ‘ yazıyor olması halinde kişinin kim olduğu tespit edilememiş olacaktır. Malik sütununun boş olması da aynı sonucu doğuracaktır.

İsmin yanlış yazılmış olması veya adresin eksik olması gibi durumlar; malikin kimliğini belirsiz kılar mı?

Burada kişinin kimlik veya adres bilgilerinin eksiksiz veya düzgün tutulmuş olup olmaması değil; kişinin tespit edilip edilememesi yani tapu kaydının gerçeği yansıtmıyor olması asıl meseledir. Bir kişinin herkesçe bilinen mahlasının, lakabının veya benzeri tanımlayıcı bir bilginin kaydedilmiş olması halinde malikin tanınmadığından bahsetmek mümkün olmayacaktır. ‘Mahide’ yerine ‘Nahide’ yazılmış olması veya tapu kaydının tutulduğu bölgede ‘Karaoğlan’ olarak tanınan bir kişinin bu şekilde malik olarak kaydedilmiş olması veya kişinin belirtilen adresine tebligat yapılamamış olması hallerinde malikin kimliğinin bilinmediği ve buna bağlı olarak olağanüstü zamanaşımı için gerekli şartların mevcut olduğu iddiası ile mülkiyet iktisap edilemeyecektir.

Bu şartların hepsi birlikte mevcut ise olağanüstü zamanaşımı yolu ile mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescili talep edilebilir. Maliki gaip olup da malik hakkında gaiplik kararı verilmemiş olan taşınmazlar açısından bu hüküm uygulama alanı bulmaz. Yani, mahkeme tarafından verilmiş bir gaiplik kararı şarttır. Zira malik sıfatıyla zilyetlik, gaiplik kararının kesinleşmesi ile başlayacaktır. 

Tapu kütüğünde malik olarak kayıtlı olan kişinin ölümü veya 20 yıl önce gaip olması halinde mirasçılar taşınmazı kendi adlarına tescil ettirmemiş iseler taşınmazın zilyedi, olağanüstü zamanaşımından faydalanabilecek midir?

Burada aranan şart, malikin mirasçılarının bulunup bulunmaması değildir. Çünkü Devlet’in son mirasçı olması ilkesi gereğince; hiçbir mirasçı bulunmaması halinde Devlet mirasçı olacaktır. Dolayısıyla asıl mesele, taşınmaz maliki ya da maliklerinin kim olduğunun tapu kaydından anlaşılamamasıdır. TMK madde 713/2’de ‘….maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olan bir kimse….’den bahsedilmekte, bu kişinin ölümünden ise bahsedilmektedir. Zira Anayasa Mahkemesi tarafından madde metninde geçen ‘ölmüş olması ibaresi’ iptal edilmiştir. Gerekçe olarak da; kişinin ölümü ile mirasçıların, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını tescile gerek kalmadan kazandıkları ve mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramayacağı belirtilmiştir. Ancak bu karar doktrinde ve uygulamada birçok tartışmaya sebep olmaktadır. Zira verilen bu karar nedeniyle birçok kanun maddesinin iptalinin gerektiğinin yanı sıra tapu sicilinin aleniyeti ilkesinin de ihlal edilmiş olduğu kabul edilmektedir.

Mirasçıların, malikin ölümü ile taşınmazın mülkiyetini tescile gerek kalmadan kazandıkları TMK madde 705’te düzenlenmiştir. Ancak; mirasçılar açısından bildirici nitelik taşıyan tescilin yapılmamış olmasının sonuçları açıkça belirtilmemiştir. Bu durumda yukarıda ki soruya kesin bir cevap vermek yerine; malikin ölmüş olması halinde mirasçılar tarafından işbu bildirici tescilin yapılmamış olmasının olağanüstü zamanaşımı yolu ile mülkiyetin kazanılmasında Anayasa Mahkemesi kararının ve ilgili diğer kanun maddelerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Malikin 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş olması halinde ise; mirasçılar bildirici tescili yaptırmamış iseler, diğer şartlarında gerçekleşmesi halinde taşınmazın zilyedinin; mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescilini talep edebilmesi mümkün olacaktır.

  • Taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olunması gerekmektedir.

Malik sıfatıyla zilyetliği, en genel haliyle taşınmaz üzerinde kendisinden başka birinin üstün zilyetliğini tanımama hali şeklinde tanımlayabiliriz.

Taşınmaz zilyedinin iyiniyetli olmaması halinde de olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi mümkün müdür?

Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere; olağan zamanaşımında aranılan zilyedin iyiniyetli olması şartı, olağanüstü zamanaşımında aranmamaktadır. Bu nedenle, taşınmazın zilyedi olan kişinin iyiniyetli olmaması yani taşınmazın malikini veya mirasçıların kim olduğunu vb. hususları bilmesi; gerekli diğer koşulların sağlanmış olması halinde taşınmazın kendi adına tescil edilmesine engel oluşturmayacaktır.

Mirasçılar arasında, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılabilmesi mümkün müdür?

Aynı taşınmaza miras yoluyla malik olan mirasçılardan birinin veya birkaçının, gerekli tüm şartların mevcudiyeti halinde dahi taşınmazın mülkiyetini tek başına/tek başlarına yani diğer mirasçıların mirastaki haklarını oradan kaldırarak iktisap etmeleri mümkün değildir. Burada elbirliği (iştirak) halinde mülkiyetten söz edilmektedir. Yani mirasın bir bütün olarak mirasçılara geçtiği, şeye herkesin birlikte sahip olduğu, kimsenin kendine ait olan payının belli olmadığı hallerde mirasçılar arasında olağanüstü zamanaşımı yolu ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

Mirası taksim ederek kendi paylarının sahibi olan mirasçılar, olağanüstü zamanaşımından faydalanabilirler mi?

Bu halde artık her mirasçının bağımsız zilyetliği söz konusu olacağı için olağanüstü zamanaşımı yolu ile mülkiyetin kazanılması mümkün olabilecektir.

  • Zilyetliğin 20 yıl sürmüş olması gerekmektedir.

İşbu süre, zilyetliğin tesis edilmesiyle başlayacaktır. Gaiplik durumu vb. diğer hallerde ise zilyetliğin başlangıç zamanı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir.

Zilyetliğin aynı kişi tarafından sürdürülmesi mi gerekmektedir?

Eğer taşınmaz, malik sıfatıyla zilyedi olan kişiden rızası dahilinde alınmış ise; yeni zilyed önceki malik sıfatıyla zilyedin veya zilyedlerin (taşınmazın zilyetliğinin önceki zilyetlerden de rıza ile alınmış olması halinde), zilyetlikte geçirmiş olduğu/oldukları süreyi kendi süresine ekleyebilir.

Ancak; taşınmaz zilyetliğinin, önceki zilyedin rızası dışında elde edilmiş olması halinde yeni zilyedin 20 yıllık zilyetlik süresinin tamamını kendi zilyetliğinde geçirmiş olması gerekmektedir. Bu husus; TMK madde 996’da “Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir” şeklinde düzenlenmiştir.

Bir örnek verecek olursak; bir taşınmaz ve bu taşınmazın A, B, C olmak üzere malik sıfatı ile 3 zilyedi bulunsun. C son zilyet; B sondan bir önceki, A da ilk zilyed olsun. Bu kişilerin her biri de taşınmazın malik sıfatıyla zilyedi olsun. Taşınmaz A’nın zilyetliğinde iken 5 sene, B’nin zilyetliğinde iken 10 sene, C’nin zilyetliğinde iken ise 3 sene geçmiş olsun. İlk zilyed olan A taşınmazı önceki zilyedinden rızası dışında alarak taşınmazın zilyedi olurken; B taşınmazın zilyedliğini A’nın rızası ile devralmış, C’de aynı şekilde B’den rızası dahilinde zilyetliği devralmış olsun. Bu halde C’nin olağanüstü zamanaşımı ile taşınmazın tapuya kaydını talep edebilmesi için gerekli olan 20 yıllık süre hesaplanırken; A’nın zilyet olarak geçirmiş olduğu 5 yıllık süre, zilyetlik süresine dahil edilmeyecek, fakat B’nin zilyed olarak geçirmiş olduğu 10 yıllık süre dahil edilecektir. Bu halde B’nin zilyetliği ile birlikte C’nin toplam zilyetlik süresi 13 sene olmuş olacak ve 7 sene daha taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olması halinde olağanüstü zamanaşımı yolu ile taşınmazın mülkiyetini kazanma talebinde bulunabilecektir.

Zamanaşımı süresinin dava açılmadan önce tamamlanmış olması gerekmektedir. Dava açıldıktan sonra işleyen süre zamanaşımı hesabına dahil edilmez.

  • Zilyetlik, davasız ve aralıksız devam etmiş olmalıdır.

Aralıksız olarak taşınmaza zilyed olmak yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere; taşınmazın sürekli olarak ve doğrudan kullanımı gibi bir anlamı ifade etmemektedir. Taşınmazın zilyetliğinin başka birine devri ya da herhangi bir şekilde taşınmazın zilyetliğinin sürekli olarak kaybedilmesi vb. haller dışında, zilyetliğin kesintiye uğradığının kabulü yerinde değildir. Taşınmaza bir başkasının el atması sebebiyle malik sıfatıyla zilyedin işbu zilyetliğe dayanarak taşınmazın geri alınmasını dava etmesi halinde; zilyetlik geçici olarak kaybedilmiştir ve 20 yıllık süre kesintisiz olarak devam etmiş olur.

Ayrıca taşınmazın doğrudan malik sıfatıyla zilyed tarafından kullanılıyor olması yani zilyetliğin doğrudan elde bulundurulması da şart değildir. Söz konusu taşınmazın üçüncü kişilere kiraya verilmiş olması gibi hallerde dolaylı olarak zilyetlik devam etmektedir.

‘Davasız’  ile ifade edilmek istenen; zilyede karşı taşınmaz ile ilgili açılmış bir davanın olmaması veya zilyede bir dava açılmış olsa bile bu davanın zilyed aleyhine sonuçlanmamış olmasıdır. Ayrıca zamanaşımının kesilmesi için davanın; taşınmazın asıl maliki tarafından, hazine tarafından veya ilgili kamu tüzel kişisi tarafından açılmış olması gerekmektedir.

Malik sıfatıyla zilyedin açmış olduğu tescil davasının reddedilmiş olması halinde ne olacaktır?

Taşınmazın malik sıfatıyla zilyedinin, olağanüstü zamanaşımına dayanarak açmış olduğu tescil davasının reddedilmesi halinde; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, zamanaşımı kesilmiş olacak ve zilyed olarak dava açılana kadar geçen süre, bir daha gerekli süre hesabına katılamayacaktır. Bu da şu anlama gelmektedir ki; malik sıfatıyla zilyed ancak açmış olduğu tescil davasının red kararının kesinleşmesinden itibaren 20 yıl geçtikten sonra taşınmazın tescili için tekrar dava açabilecektir.

Tüm şartların gerçekleşip gerçekleşmediği mahkemece re’sen araştırılacaktır.

       b. Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların tespitinde TMK ve Kadastro Kanunu (KK) birlikte değerlendirilir. Özel mülk olarak tapu kaydı bulunması mümkün olan ancak hakkında herhangi bir kayıt bulunmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yolu ile iktisabı mümkündür.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, KK madde 18’de yer alan düzenlemedir. Buna göre; orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemezler.

Şunu da belirtmek gerekir ki bazı hallerde taşınmazların Devletin özel mülkiyetinde olması ancak tapu kütüğünde kaydının bulunmaması da söz konusu olabilmektedir. Bunlar KK madde 18’de belirtilen taşınmazlardan olmamakla birlikte mübadele sonucunda veya firarilerin geride kalan taşınmazlarının hazineye geçmesi gibi hallerde Devlet’in özel mülkiyetinden söz edilir ve bu hallerde de olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi durumu ortaya çıkmaktadır.

TMK madde 713’te sayılan tapuya kayıtlı olmayan taşınmaza;

  • Davasız ve aralıksız olarak
  • Yirmi yıl süreyle
  • Malik sıfatıyla zilyed olunması şartlarına ilişkin ayrıntılı açıklamalara yukarıda yer verilmiş olup tüm açıklamalar aynı şekilde burada da geçerli olduğundan tekrara düşmemek maksadıyla burada yeniden açıklanmayacaktır. Şunu da belirtmek gerekir ki kanun maddesinde yer alan şartların mevcudiyeti bu halde de hakim tarafından re’sen araştırılır.

Tapuda kayıtlı olan veya olmayan taşınmazın mülkiyeti, kanunda belirtilen gerekli şartların sağlanması ile olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmış olur. Her ne kadar şartların oluşması ile mülkiyet kazanılmış olsa da, bu hakkın tapuya da tescil ettirilmesi yerinde olacaktır. Aksi halde söz konusu taşınmaza ilişkin tasarruf işlemlerinin yapılması mümkün olmayacaktır. Bu halde tescil için izlenmesi gereken usuli işlemler genel hatları ile aşağıda belirtilmiştir.

Tescil İçin İzlenmesi Gereken Usuli İşlemler

  • Mülkiyeti kazanılmış olan taşınmazın tapuya tescili için tescil davası açılması gerekmektedir.
  • İşbu tescil davasının davacısı; taşınmazın zilyedi olan ve diğer tüm koşulları sağlayarak mülkiyet hakkını kazanan kişidir.
  • Tescil davasının davalısı ise, TMK madde 713/3’te belirtildiği üzere;
  • Hazine
  • İlgili kamu tüzel kişisi veya
  • Varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçıları olacaktır.

Eğer taşınmaz tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz ise tescil davasının Hazine ve İlgili Kamu Tüzel Kişisine birlikte yöneltilmesi gerekir. Örneğin; Köy tüzel kişiliği sınırları içinde olan ve tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanılan mülkiyetinin tescili için açılan dava hem Hazine’ye hem de Köy tüzel kişiliğine birlikte yöneltilmelidir.

Taşınmaz tapuya kayıtlı ve önceki kayıt malikinin mirasçıları tespit edilebiliyor ise dava; mirasçılara karşı açılır. Kayıt maliki mirasçı bırakmış ise, Hazine’nin bu tür davalarda yer alma olanağı bulunmamaktadır. Ancak, bu ilkenin istisnası TMK’nın 501. maddesinde yer almaktadır. Kayıt maliki mirasçı bırakmamış ise, Hazine’nin son mirasçı sıfatıyla davada yer alması mümkündür (TC Maliye Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığı, Yayın No: 2012/422, Ankara, 2012, s. 101).

  • Görevli mahkeme; Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

HMK madde 2’de belirtildiği üzere; dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir.

  • Yetkili mahkeme; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

HMK madde 12’de yer alan düzenlemede; Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

  • Tescil davası, ilan edilir.

TMK madde 713/4 ve devamında tescil davasının ilan şekli, süresi ve ilana yapılacak itirazlar düzenlenmiştir. Burada itiraza konu olabilecek hususlar; ancak olağanüstü zamanaşımı yolu ile mülkiyetin kazanılması için aranan şartların gerçekleşmediğine ilişkin olarak ileri sürülebilir.

Burada belirtmek gerekir ki; tescil davası sonucunda verilen tescil kararı açıklayıcı nitelikte olan geçmişe dönük bir karardır. Taşınmazın mülkiyeti, kanunda sayılan şartların gerçekleşmesi ile kazanılmış olur. TMK madde 713/5’te de; “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur” denilmiş ve bu konudaki tartışmalara son verilmiştir.